Lois de Finances 2025 : ce qu’il faut savoir sur la location meublée

1. Réintégration des amortissements dans le calcul de la plus-value

À compter du 1ᵉʳ janvier 2025, les amortissements déduits durant la période de location (bien immobilier, mobilier, travaux) sont désormais inclus dans la base taxable lors de la revente du bien.
Impact : si un bien est acheté 250 000 € et revendu 430 000 €, avec 45 000 € d’amortissements cumulés, la plus-value imposable passe de 180 000 € à 225 000 €, générant ainsi une charge fiscale supplémentaire (19 % IR + 17,2 % prélèvements sociaux) estimée à plus de 16 000 €.

Certaines résidences gérées (étudiantes, seniors, personnes handicapées) échappent toutefois à cette réintégration.

2. Réforme du régime micro‑BIC pour les locations touristiques

La loi dite « Le Meur » réforme le régime micro‑BIC applicable aux meublés touristiques :

• Meublés non classés : abattement abaissé de 50 % à 30 %, plafond annuel limité à 15 000 €.

• Meublés classés ou chambres d’hôtes : abattement réduit de 71 % à 50 %, plafond fixé à 77 700 €

Pour les locations de longue durée, l’abattement de 50 % reste applicable, avec un plafond de 77 700 €.

3. Obligations énergétiques et TVA

• Un diagnostic de performance énergétique (DPE) devient obligatoire pour les meublés touristiques à compter de 2025. Les logements avec note G sont désormais interdits à la location.

• Le seuil d’application de la TVA pour les prestations parahôtelières est abaissé : des prestations simples (linge, ménage) suffisent désormais à déclencher l’assujettissement quelle que soit la durée du séjour.

Pour conclure, la loi de finances 2025 réforme en profondeur la fiscalité applicable au statut LMNP : la fin de la non‑réintégration des amortissements, la disparition de l’avantage OGA, et la baisse des abattements du micro‑BIC rendent désormais le régime réel plus adapté à la majorité des cas, surtout au-delà de certains seuils.
Même si certains avantages sont recadrés, le LMNP reste un dispositif rentable, à condition d’être bien informé, de choisir le bon régime fiscal, de s’adapter aux nouvelles contraintes et de planifier sa stratégie patrimoniale à long terme. Nous vous recommandons toutefois de demander l'avis a un expert comptable ou un fiscalisate selon vos cas.

Sources principales

• Investissement‑Locatif.com : réforme des plus‑values et amortissements LMNP-gouv.org+3Blog Maslow+3Indy+3Investissement Locatif

• Service‑Public.fr : nouveaux taux micro‑BIC et obligations DPE/TVA Service Public+1